Что такое жилищный кооператив? Жилищный кооператив – реальная альтернатива долевке

Ипотека, хоть и дает возможность приобрести жилье, не имея всей суммы на руках, на самом деле является самым грабительским и закабаляющим способом. На деле получается, что квартира покупается по двойной и даже большей цене, в зависимости от срока предоставления кредита. Чем «добрее» банк и на больший срок согласен выдать кредит, тем больше в итоге вырастает снежный ком платежей. Еще одна трудность — приличный первичный взнос, который приходится копить простому человеку несколько лет.

Люди, поддавшись рекламе, давящей на мозг, как-то позабыли о старом виде доступного жилья — жилищно-строительном кооперативе. Между тем его создать проще простого. Разве трудно сегодня, используя те же социальные сети, набрать с тысячу таких же единомышленников, не желающих дарить «халявные» деньги банкирам и нуждающихся в действительно, а не обманчиво доступном жилье?

Существуют два основных вида жилищных кооперативов — жилищно-строительные и жилищно-накопительные.

Жилищно-строительный кооператив: достоинства и недостатки

Жилищно-строительный кооператив относится к потребительским кооперативам. Его цель — обеспечением жильем всех членов кооператива, согласно размеру паевого участия. Кооператив существует до момента сдачи жилищного объекта в эксплуатацию, либо может продолжить свою деятельность в виде товариществ, контролирующих и осуществляющих всю жилищно-коммунальную деятельность.

У ЖСК имеется ряд достоинств:

1. Не требуется уставной капитал.
2. Участник ЖСК не обязан непосредственно трудиться в ЖСК, возводя самостоятельно дом (хотя и такой метод «народной» стройки существовал совсем еще недавно).
3. Размер паевого взноса определяется из реальных потребностей кооператива, куда входят смета на строительные материалы, труд строителей и прочие расходы.
4. Из-за отсутствия заемного процента переплаты по жилью минимальные: они касаются лишь обеспечения деятельности ЖСК во время строительства.
5. Минимальное количество участников ЖСК не оговаривается, а это значит, что сравнительно небольшая группа людей может образовать кооператив, выбрав проект застройки: это может быть и дом в два-три этажа по типу коттеджа, и несколько многоэтажных зданий.

В нынешних условиях повышенных рисков не все так безоблачно. Есть трудности и у ЖСК:

1. Нужно заключать договор со строительными компаниями, либо самим быть застройщиками:
   • связываться с архитекторами-разработчиками;
   • приобретать стройматериалы;
   • нанимать строителей и выплачивать им зарплаты;
   • поддерживать ежегодный баланс средств, необходимых для строительства.
2. Необходима слаженность действий и быстрое решение спорных ситуаций:
   • если какие-то участники своевременно не вносят средства, то недостаток делится между остальными членами ЖСК.
3. Так же, как и при любом долевом строительстве, банкротство может не миновать и строительные кооперативы.
4. Приватизация кооперативной квартиры возможна после полной выплаты стоимости недвижимости.

Как зарегистрировать ЖСК

Государственная регистрация ЖСК происходит без бюрократической длинной волокиты.

Учредительный документ — Устав кооператива содержит:

• наименование и род деятельности юридического лица — ЖСК;
• адрес и контактный телефон управления ЖСК;
• необходимый размер паевого взноса;
• обязанности членов кооператива беречь общее имущество и покрывать возможные убытки (субсидиарная ответственность).

При регистрации требуется предоставить документы и сведения о всех учредителях кооператива, а также лицах, действующих без доверенности от имени юридического лица (директоре, членах правления и т. д.).

Несколько мелких кооперативов могут объединяться в один крупный под единым управлением.

Жилищно-накопительные кооперативы: плюсы и минусы

Правила, по которому осуществляется распределение жилья в ЖНК Это сравнительно новая схема, преимущество которой — отсутствие строительных рисков и покупка уже готового жилья:

1. Вносится единовременный вступительный взнос, членский (в виде процентов за заем) и паевой (ежемесячные выплаты стоимости жилья):
   • Из вступительных взносов формируется денежный фонд для обеспечения деятельности ЖНК (зарплаты бухгалтеров, юристов и прочих кадров).
2. После внесения первоначального взноса оставшаяся сумма предоставляется члену ЖНК в виде займа с небольшим годовым процентом: от 2-х до 6%.
3. Пайщики ежемесячно выплачивают установленную ЖНК сумму для погашения стоимости жилья.

Вся деятельность ЖНК максимально открыта для его участников и дает ему большие гарантии право выбора:

• Никакие черные схемы оборота денег не допускаются.
• Выбор недвижимости в ЖНК ничем не ограничен: допускается как первичное жилье в новостройках, так и вторичное, а также коммерческое.
• Ликвидация ЖНК невозможна, даже если в нем останется всего один участник.

Минусы ЖНК:

• Сравнительно большой первый взнос:
  • он составляет 35% от общей стоимости квартиры и накапливается в течение двух лет.
• Проживание в большинстве квартир ЖНК возможно после выплаты 50% стоимости жилья
• Вступление в права собственника наступает при полной выплате суммы: до этого квартира является собственностью ЖНК.

Получается, что в денежном плане ЖНК, хоть и менее рискованная затея, чем ЖСК, зато более дорогая.

Однако сравним ЖНК с ипотекой.

.

Сравнение ЖНК и ипотеки

В качестве знакомого уже примера на кону — квартира условной стоимостью 2 000 000 руб.

По прошлым расчетам на калькуляторе Сбербанка ипотечный кредит сроком на 15 лет, 10% годовых и с первоначальным взносом 10% (200 000 руб) привел к ежемесячным платежам в размере 26 400 руб. и обшей переплате стоимости — 2 958 600 руб.

В ЖНК первоначальный взнос составит 2 000 000*0.35=700 000 руб.

1 300 000 остаются в качестве дифференцированного займа под 3% годовых.

Произведем расчет выплат по годам с тем, чтобы ежемесячные выплаты по займу были 26 000 руб.

• 2016-й г.: 26 000×12+1 300 000*0.03=312 000+39 000=351 000 руб.
• 2017-й г.: 26 000×12+988 000*0.03=312 000+29 640=341 640 руб.
• 2018-й г.: 312 000+20 280=332 280 руб.
• 2019-й г.: 312 000+10 920=322 920 руб.
• 2020-й г.: 26 000×2+260=52 260 руб.

Общая сумма выйдет — 700 000+1 400 100=2 100 100 руб.

Переплата за квартиру стоимостью 2 000 000 руб. в ЖНК составит около 100 000 руб., то есть почти в 30 раз меньше, чем при ипотеке!

• С учетом двух лет накоплений на первичный взнос время выплаты квартиры в жилищно-накопительном кооперативе составит:
  • 2 г.+4г.+2мес.=6 лет и 2 месяца.
• В ипотеке же кабала при таких же месячных выплатах по кредиту растягивается на целых 15 лет.

Цифры говорят сами обо всем — комментарии излишни.

Жилищные кооперативы гораздо выгоднее ипотеки и дают возможность приобретения жилья в два раза быстрее.

Что такое ЖСК (жилищно-строительный кооператив)? Стать владельцем квартиры в новостройке достаточно просто – пришел к застройщику, заплатил деньги, подписал договор. Вроде бы все? На самом деле нет. Есть масса тонкостей, особенно на первичном рынке. Например, вы решили купить квартиру в ЖСК. Так, нужно понимать, какими закона регулируется процесс, какую форму взаимоотношений с покупателями выбрал застройщик. Разобраться, что такое ЖСК и чем этот механизм отличается от . Рассказываем про все особенности покупки квартиры в жилищно-строительных кооперативах.

Закон

Основной документ, который помогает разобраться с тем, что такое ЖСК – это ФЗ-215 «Закон о жилищно-строительных кооперативах». В нем прописан порядок организации жилищно-строительного кооператива, права и обязанности его членов, или, как их называют юридически грамотно – пайщиков.

Риски

Фактически ЖСК – это сообщество людей, которые объединились для строительства многоквартирного дома. Когда вы заключаете договор на право требования квартиры в жилищно-строительном кооперативе, вы не получаете услугу, как привыкли. Вы именно вступаете в общество людей, которые занимаются одним дело – строят дом с привлечением подрядчиков. Поэтому вся ответственность за проблемы ЖСК также лежит на плечах пайщиков.

Ключевой момент в том, что в случае с ЖСК договор регистрируется после уплаты паевого взноса. И фактически оплачивается не приобретаемая квартира, а именно членство в ЖСК.

Требования к уставу ЖСК

Закон предъявляет целый перечень требований к жилищно-строительным кооперативам. Все они должны быть четко прописаны в уставе организации. Разобраться, что такое ЖСК, можно как раз с помощью проверки соблюдения этих требований. Для начала изучите ст. №112 Жилищного кодекса Российской Федерации. В ней прописаны обязанности группы учредителей к организационно-правовой форме создания ЖСК. Именно учредители должны отвечать за все действия ЖСК до назначения его председателя. Поэтому если вы вступаете в ЖСК на первоначальном этапе его существования, эта информация будет полезной:

• Основные требования к потребительским кооперативам прописаны в ст. 116 ГК РФ. Изучите текст статьи, устав ЖСК не должен противоречить гражданскому кодексу.
• В уставе должна быть информация о названии ЖСК
• Должен быть прописан не только юридический, но и фактически адрес кооператива – участники сообщества должны иметь возможность найти место регистрации ЖСК
• Должны быть прописаны цели и задачи сообщества – возведение многоквартирного дома такого-то, строительство комплекса, просто возведение и затем управление жилыми зданиями
• Обязательно должны быть прописаны суммы, которые должны заплатить потенциальные члены жилищно-строительного кооператива за вступление в ЖСК и также суммы за квартиры – так называемые паевые взносы
• Должен быть прописан порядок вступления в кооператив – будущий член сообщества должен понимать, какой именно алгоритм нужно использовать для попадания в конкретно этот ЖСК.
• Также должен быть известен расчетный счет, на который перечисляются средства членов кооператива – если он меняется, то меняется и устав
• В уставе должен быть ясный алгоритм выхода гражданина из членов ЖСК. Причем должна быть прописана не только процедура, но и все финансовые затраты, которые несет как гражданин, так и сам ЖСК. Речь идет о возвращении паевого взноса, перехода права требования на строящуюся квартиру и иные траты, которые вносил пайщик при вступлении в кооператив

Закон о жилищно-строительных кооперативах предусматривает наличие в них руководства. В уставе должны быть прописаны как права, так и обязанности членов кооператива и отдельно – руководителей. После прочтения устава должна быть ясна степень ответственности, которая возлагается как на руководителя, так и на пайщиков.

Права членов жилищно-строительного кооператива

Все права членов жилищно-строительного кооператива прописываются в уставе. Они не должны противоречить федеральному закону о ЖСК и другим нормативным документам, как в сфере потребительских союзов, так и в сфере гражданских взаимоотношений и потребительского рынка.

• Если вы не знаете, что такое ЖСК, то при покупке квартиры менеджер кооператива или его руководитель должны озвучить вам полную информацию о деятельности ЖСК. То есть принимая решение приобрести право требования на квартиру в ЖСК, подписать договор о вступлении в ЖСК, вы должны полностью осознавать свои будущие обязанности.
• Пайщик имеет право знать, каким образом в ЖСК происходит процесс принятия решений – требуется ли общее собрание для любых вопросов, или все пайщики собираются только для голосования за руководство, а основные изменения в процессы вносят уже председатель ЖСК и его замы.
• Нужно разобраться в правах каждого члена ЖСК относительно голосования. Например, в моменте изменения устава и прочих документов, связанных с взносами денег – нужно ли единогласное решение или достаточно большей части пайщиков. Что считается кворумом общего собрания – сколько человек должно прийти на собрание, чтобы оно считалось легитимным?
• Каким образом члены ЖСК будут компенсировать убытки организации. Имеет ли право пайщик не вносить средства на оплату различных штрафов, наложенных на юридическое лицо, есть ли прямая ответственность председателя за такие действия

ЖСК – это сложный механизм на жилищно-строительном рынке. С одной стороны, права членов ЖСК достаточно широки – любой пайщик может даже выходить с радикальным изменением проекта для сокращения стоимость строительства дома. Но при этом и обязанностей, в том числе ответственности, у членов ЖСК на порядок больше, чем в случае с договорами долевого участия.

Плюсы и минусы ЖСК

Что такое ЖСК с точки зрения покупателя? Давайте рассмотрим основные плюсы и минусы этой схемы становления владельцем недвижимости. Начнем:

Есть и другие минусы в схеме ЖСК. Фактически вы имеете меньше прав, чем тот же участник долевого строительства по 214 ФЗ. Цена за квартиру растет, ответственности у застройщика нет, неустойку получить не выйдет. И постоянно дополнительные траты – все это реалии современного подхода к ЖСК.

Договор ЖСК (образец)

Мы не пытаемся отговорить вас от покупки квартиры в ЖСК. Часто это действительно выгодное вложение средств и получение квартиры в достаточно короткий срок. Практически во всех городах России есть удачным примеры строительства многоквартирных домов через механизм ЖСК. А многое элитное жилье в принципе строится только по такому механизму. Поэтому проверяйте ЖСК, взвешивайте риски и принимайте собственное решение.

Если все-таки решили приобрести квартиру таким образом, давайте разберемся, что такое договор ЖСК при покупке квартиры. Нужно обратить внимание на несколько моментов.

• Вам нужно прочесть договор с ЖСК очень внимательно. Бланка, форму и содержание которого регулируется нормативными документами, не существует. Поэтому проверяем всю информацию на соответствие закону. Лучше всего показать такой договор юристу, который сможет озвучить экспертное мнение о сохранении ваших прав как гражданина
• Ответственность ЖСК – в договоре должна быть информация о том, что происходит, если наступает невозможность передать квартиру
• Должен быть прописан алгоритм передачи квартиры после постройки дома, сроки на его передачу и сопутствующая информация
• Проверьте, указал ли председатель ЖСК отличительные особенности дома, в котором вы приобретаете квартиру – это его этажность, проектная декларация, объекты благоустройства по проекту, наличие лифта. Конечно, общим собранием жильцов это меняется без проблем, но лучше обладать такими данными в договоре – может пригодиться в суде.
• Вам также пригодятся реквизиты ЖСК – обычно все указывают эти данные, но проверить их наличие будет не лишним.
• Отличительные особенности вашей квартиры – на каком этаже она находится, ее площадь, планировка, количество комнат, площадь каждого помещения, направление окон, наличие балкона и лоджии

Ознакомьтесь с типовым бланком договора с ЖСК у нас на сайте ()

Проверка ЖСК

Конечно, полностью обезопасить себя от срыва сроков сдачи дома, от повышения стоимости квартиры и других проблем вы не сможете. Но стоит попробовать проверить не только сам договор с ЖСК, но организацию

• Уточните у председателя, не находится ли компания на стадии банкротства. Данные также можно посмотреть в местных СМИ
• Уточните, сколько еще домов ведет председатель ЖСК. Если стартовало сразу несколько объектов в разных частях города – это плохой знак. Часто бывает, что председатель начинает строительство одного объекта, собирает деньги и тратит их. Затем ему нужны средства на достройку – он открывает другой объект, собирает деньги со второго и тратит на первый – и так до тех пор, пока количество объектов не станет слишком большим и его деятельность не попадет в поле зрения правоохранительных органов
• Вам необходимо знать, каким образом принимаются решения о повышении стоимости квадратного метра – проверьте устав организации
• Вам нужно доехать до места стройки, найти стенд с информацией о строительстве – на нем должна содержаться информация о генподрядчиках. Их тоже нужно «промониторить» СМИ.
• Узнайте у председателя, находится ли земельный участок под будущим домом в собственности. Попросить ознакомиться с правоустанавливающими документами.

В заключении

Нужно понимать главное – покупка квартиры в ЖСК несет в себе намного больше рисков и оставляет физическое лицо намного менее защищенным, чем в случае с договорами долевого участия. Вы не защищены от мошенничества в виде продаж одной квартиры разным людям. Вы не знаете, сколько в итоге будет стоить ваша квартиры – а за пару лет возведения дома может многое измениться. Вы не можете взыскать неустойку – она не определена законом, а судебная практика неоднозначна. Поэтому если вы думаете, что разобрались с тем, что такое ЖСК, то прочитайте наш текст и законы еще раз. Возможно, все-таки стоит обратиться к другой схеме строительства?

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

Жилищные кооперативы известны еще с советских времен, однако с тех пор изменились условия вступления и участия в них. Несмотря на то, что в современном мире кооперативы встречаются достаточно редко, они еще имеют место быть, и интересуют потенциальных покупателей новостроек.

Жилищный кооператив тогда и сейчас

С точки зрения законодательства, жилищно-строительный кооператив (ЖСК) - это добровольное объединение, в которое вступают физические лица для совместного строительства или приобретения жилья. Однако на практике, поясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», они сегодня играют другую роль, нежели их прототипы из советской эпохи. Тогда строительные кооперативы частично финансировались государством или предприятием, поэтому были реальным инструментом обеспечения населения жильем. Разумеется, в наши дни ни одно добровольное объединение пайщиков не располагает достаточным количеством денег для строительства многоквартирного дома. Поэтому жилищно-строительные кооперативы чаще всего создаются самими девелоперами в качестве одной из законных схем привлечения денег граждан на строительство дома.

Сегодня ЖСК должен единовременно соответствовать двум главным критериям для возможности привлечения денежных средств:

Во-первых, иметь статус застройщика (для этого необходимо получить разрешение на строительство);

Во-вторых, иметь земельный участок, на котором позволено осуществлять строительство.

До внесения изменений в закон о жилищно-строительных кооперативах в середине 2016 года, ужесточающих степень контроля за деятельностью ЖСК, часто девелоперами использовалась схема заключения инвестиционного контракта между собственником земельного участка и кооперативом, осуществляющим строительство. В настоящее время подобный договор является незаконным, поскольку в таком случае земельный участок не принадлежит жилищному кооперативу, и, соответственно, обязанности ЖСК перед членами по строительству дома оказываются ничем не обеспечены.

Актуальное законодательство в области ЖСК содержит обязательное требование вести в открытом доступе реестр членов с указанием размера паевого взноса и подлежащего передаче по окончании строительства дома конкретного жилого помещения.

В общем виде схема участия в ЖСК на текущий момент выглядит следующим образом: застройщик создает жилищно-строительный кооператив, в который привлекаются потенциальные покупатели квартир в жилом комплексе. Покупатели подписывают с кооперативом договор участия и становятся его пайщиками. ЖСК, в свою очередь, заключает инвестиционный контракт с девелопером и направляет собранные средства пайщиков на строительство жилья. Несмотря на кажущуюся простоту схемы, существует много подводных камней, которые могут сыграть как в пользу покупателя, так и против него. Далее они будут рассмотрены более подробно.

Подводные камни жилищного кооператива

Пожалуй, главная особенность покупки квартиры через ЖСК - это отсутствие договора долевого участия (ДДУ). Все условия приобретения регулируются договором участия в жилищном кооперативе, а также уставом этой организации.

Не трудно догадаться, что все основополагающие документы (устав и типовой договор участия) написаны в интересах застройщика, так как именно он создает ЖСК. Это означает, что в случае возникновения споров, в более выигрышном положении выступит застройщик, стоящий за созданным кооперативом.

В частности, ЖСК не обязан фиксировать конечную стоимость квартиры, и по решению собрания итоговая цена может быть повышена, причем неоднократно, предупреждает Мария Литинецкая. В этом случае жилищно-строительный кооператив вправе требовать от пайщиков дополнительных взносов по уже оплаченным договорам. Также он не несет ответственности за сроки реализации проекта, если они не прописаны в уставе или договоре участия. Поэтому нельзя предъявить неустойку в случае нарушения сроков строительства. Порядок возврата средств оговаривается в уставных документах, поэтому в случае финансовых проблем у кооператива, получить свои деньги назад проблематично. Наконец, сам договор с ЖСК не обязательно подлежит государственной регистрации, что может привести к «двойным продажам» квартир в новостройке. Потому что покупателю трудно проверить, не заключен ли с другим лицом договор на ту же квартиру.

Существуют и другие риски для участника ЖСК, связанные не с оформлением отношений, а с самим правовым статусом кооператива и пайщика. Так, с точки зрения закона, член жилищно-строительного кооператива не является потребителем услуг, а значит, не защищен соответствующим Законом о защите прав потребителя. Это лишает члена ЖСК возможности требовать от кооператива надлежащего исполнения своих обязательств, прежде всего - качества строительства. Кроме того, кооператив не обязан устранять выявленные недочеты и дефекты строительства.

Наконец, еще одним существенным минусом покупки через ЖСК является отсутствие ипотечного кредитования с государственной поддержкой. Банки в целом неохотно предоставляют кредиты на покупку жилья через жилищный кооператив, поскольку, на их взгляд, отсутствие государственной регистрации правоотношений, связанных с приобретением квартиры по такой схеме, является менее надежным инструментом, чем зарегистрированный договор участия в долевом строительстве.

Несмотря на большое количество недостатков, есть у ЖСК и свои плюсы. Так, участие в жилищно-строительном кооперативе позволяет получить рассрочку на длительный срок. Например, в «Эталон Сити» предлагается рассрочка до 2023 года, отмечает Баранкова Наталья, юрист компании АО «Пересвет-Инвест». При реализации квартир путем заключения ДДУ рассрочка предоставляется, как правило, до конца строительства. После ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности участник долевого строительства становится собственником квартиры.

Кроме того, после окончания строительства право на управление домом автоматически переходит к членам ЖСК, которые могут преобразовать кооператив в ТСЖ - товарищество собственников жилья. Таким образом, покупатели сами могут выбрать управляющую компанию (УК), тогда как при ДДУ подбор УК для завершенного дома остается прерогативной девелопера.

Еще одним плюсом для члена ЖСК, рассказывает Рената Беляева, руководитель юридического департамента семейства компаний KASKAD Family, является то, что при наличии желания покупатель может непосредственно участвовать в жизни кооператива и быть в курсе его финансовой деятельности. Это возможно потому, что высшим органом управления является общее собрание членов жилищно-строительного кооператива, и это дает ему право контролировать исполнение положений устава и действовать в интересах членов ЖСК.

И, наверное, самым большим преимуществом приобретения квартиры в жилищном кооперативе является привлекательная цена. Застройщик не обязан нести расходы по страхованию гражданской ответственности, как в случае продаж через заключение договоров участия в долевом строительстве, которые увеличивают цену объекта.

Рената Беляева также обращает внимание потенциальных покупателей на то, что в настоящее время законодательство о правоотношениях с ЖСК существенно ужесточилось. Были введены обязанности кооператива по раскрытию информации перед членами ЖСК и контролирующими органами в области строительства. Введены штрафы за нарушение законодательства о привлечении денежных средств граждан с отступлениями от требований законодательства в административном порядке в размере от 500 тыс. до 1 млн. рублей, введена уголовная ответственность лиц, виновных в привлечении денежных средств граждан в обход закона в крупном и особо крупном размере. Все изменения призваны минимизировать риски «двойных продаж» и тем самым сократить число обманутых застройщиками граждан.

Есть ли будущее у ЖСК?

Сегодня на рынке новостроек подавляющее большинство объектов продается посредством заключения ДУДС (договора участия в долевом строительстве) и договора уступки права требования к нему. ДУДС дает максимальную защиту покупателям в рамках 214-ФЗ (проходит регистрацию в Росреестре, в договоре четко прописаны все условия покупки недвижимости, предусмотрены механизмы получения компенсации за неисполнение условий). На данный момент ДДУ является самым надежным на строительном рынке.

Как уже было сказано, покупка через ЖСК - весьма рискованная схема. Это понимают не только клиенты, но и сами девелоперы, поэтому ЖСК не получили широкого распространения - их доля на столичном рынке, например, не превышает 9% от общего объема предложения.

Как правило, ЖСК используются девелопером в качестве временной схемы привлечения средств клиентов в отсутствие необходимой разрешительной документации, в частности, оформленных прав собственности или аренды на земельный участок, а также опубликованной проектной декларации. После получения необходимых бумаг девелоперы обычно перезаключают с участниками ЖСК договоры долевого участия.

Мария Литинецкая полагает, в обозримом будущем данная схема не будет пользоваться популярностью, пока есть существенно более безопасный путь участия в долевом строительстве - ДДУ. Использование застройщиками ЖСК и дальше будет иметь эпизодический характер.

Таким образом, при реальной возможности приобрести квартиру в жилищном кооперативе, необходимо взвесить все плюсы и минусы и решить подходит ли данный способ именно Вам.

Специально для портала "Все Новостройки.ру"

Покупка квартиры по схеме ЖСК сегодня сопряжена с множеством рисков, поскольку правовая защита участников практически не регулируется государством. Ведущий юрист юридической фирмы Via lege Денис Артемов рассказал порталу сайт о тонкостях данной схемы и способах минимизации рисков.

Что такое ЖСК

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) представляет собой некоммерческую организацию, добровольно объединяющую потребителей на основе членства для покупки (постройки) жилья путем слияния денежных паевых взносов. При этом ЖСК могут использоваться для управления домом.

Схема ЖСК возникла еще во времена советской власти. В 1959 году после 20-летнего перерыва Постановлением Совмина РСФСР она была разрешена вновь.

Тогда служащие и рабочие объединялись по месту работы в ЖСК индивидуальных застройщиков с последующим правом покупки квартир в частную собственность. Также активно применялся «горьковский метод» («самстрой», изобретенный в Горьком, современном Нижнем Новгороде), при котором в строительстве принимали непосредственное участие сами участники кооператива для ускорения и удешевления процесса.

Примечательно, что возведенные посредством ЖСК дома признавались качественнее недвижимости, построенной государством, поскольку проект стройки и место для нового объекта определялись администрацией предприятия, на базе которого организовывалось ЖСК. Конечно, руководители зачастую тоже входили в число участников кооператива, поэтому прикладывали максимум усилий для возведения хорошего жилья.

До распада СССР система ЖСК практически не менялась. А бум строительства по этой схеме пришелся на 80-е годы. Интересно, что и по сей день во многих построенных тогда домах действует ЖСК как форма управления.

В то время выявилась острая необходимость регулирования кооперативов со стороны государства. Это нашло свое отражение в 5 главе Жилищного кодекса РСФСР от 1983 года (о деятельности ЖСК), а также в принятии Закона 1988 года «О кооперации в СССР».

После прекращения существования СССР в 4 главе Гражданского кодекса РФ о юридических лицах было отведено место ЖСК (статья 116).

Свой нынешний вид правовое регулирование деятельности ЖСК получило в 2004 году с принятием Жилищного кодекса РФ.

Современные ЖСК имеют ряд важных отличий от подобных советских организаций.

В первую очередь необходимо отметить, что принципиально изменилась сама система финансирования таких проектов. Раньше денежные средства на строительство выделялись государством в виде кредита, который участники ЖСК выплачивали примерно в течение 15 лет уже после окончания сооружения дома.

Теперь средства, необходимые для возведения недвижимости, собирают в процессе проведения работ. Иначе говоря, застройка производится на уже имеющиеся деньги пайщиков. Также для этих целей кооператив может брать коммерческие кредиты. Можно сказать, что вступление в ЖСК сегодня — это способ оформления 100% денежного взноса покупателя для последующего получения готовой квартиры.

Другим значительным отличием является то, что в советских кооперативах могли состоять только служащие предприятия, на базе которого создавался ЖСК. Сегодня подобные организации могут включать неограниченное число участников, которыми в праве стать любые физические и юридические лица, и граждане других государств.

Советский кооператив подразумевал строительство определенного (конкретного) дома, причем без предварительного распределения квартир между участниками. Решение о том, кому какая квартира достанется, принималось уже по завершению строительства по итогам жеребьевки.

В наши дни ЖСК имеет расширенные функции: он может подразумевать не только строительство конкретного нового дома, но также покупку квартир участниками объединения в других новостройках и даже приобретение ими по договору купли-продажи вторичного жилья. Квартиры при этом распределяются заранее.

Но для управления домом ЖСК все еще используются.

Примечательно, что большинство застройщиков используют ЖСК для строительства отдельных домов, остальную недвижимость при этом реализовывая по договорам долевого участия. В Подмосковье схемы с ЖСК применяются не только для сооружения многоквартирных домов, но и для строительства коттеджных поселков, таунхаусов.

Одним из наиважнейших преимуществ приобретения недвижимости в новостройках по системе ЖСК является, как правило, более низкая стоимость квартиры.

На самом деле цены на квадратный метр в новостройках могут существенно отличаться, даже если здания имеют одинаковый уровень комфорта, поскольку зависят от многих факторов. К ним относятся: территориальное расположение дома, его транспортная доступность, благоустройство прилегающей территории, деловая репутация застройщика и прочее.

Но реализация недвижимости посредством договоров об участии в долевом строительстве является наименее рискованной, поэтому и стоимость таких квартир обычно выше.

В схемах ЖСК часто применяется уступка пая, что является аналогом уступки прав на квартиру. Так технически можно получить прибыль от роста цен на недвижимость, вступив в кооператив и перепродав затем квартиру. Также можно оформить права собственности на квартиру в уже возведенном ЖСК здании, и потом реализовать ее по договору купли-продажи.

Успех подобных манипуляций зависит от колебаний цен на рынке недвижимости, которые покупателю желательно изучить перед тем, как вкладывать деньги. Также прежде стоит обратиться за консультацией к квалифицированному специалисту.

Риски при покупке жилья по схеме ЖСК

Покупка квартиры по схеме ЖСК сегодня сопряжена с множеством рисков, поскольку правовая защита участников ЖСК при наступлении таких ситуаций, как долгострой или некачественное строительство, практически не регулируется государством.

Так, согласно статье 124 Жилищного кодекса, при вступлении в ЖСК основанием для приобретения квартиры является само членство в кооперативе. А правовые условия такого участия определяются только Договором о вступлении в ЖСК и его Уставом, содержание которых законодательстве отражены лишь общих чертах.

Более того, как правило, при вступлении нового участника в кооператив, Устав ЖСК уже разработан и принят, а Договор о вступлении не подлежит изменениям, поскольку является вариацией договора о присоединении, т. е. его можно подписать исключительно в предложенной редакции.

В плане безопасности другие формы договоров о совместном строительстве (ДДУ, предварительные договоры) гарантируют гораздо большую уверенность, поскольку регулируются ФЗ «Об участии в долевом строительстве...» и ФЗ «О защите прав потребителей».

Условия ДДУ точно регламентированы в ФЗ «Об участии в долевом строительстве...», что является защитой покупателя и предполагает ответственность застройщика при наступлении рисков.

Статья 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» делает недействительным любой пункт договора, если он противоречит этому закону. Даже если согласно ДДУ ответственность застройщика крайне мала или вообще отсутствует, покупатель вправе ссылаться на статьи Закона о выплате неустойки за просрочку сдачи жилья и об ответственности за некачественное строительство.

Участники ЖСК таких прав не имеют, поскольку отношения между ними и кооперативом строятся на основе добровольного объединения. Так участники могут основывать свои требования лишь на Уставе и Договоре о вступлении.

Это подтверждается в Постановлении Пленума Верховного суда РФ от 28.06.2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей».

Кроме того, участников кооператива могут обязать вносить дополнительные взносы в случае финансовой несостоятельности проекта. Это обусловлено статьей 16 ГК РФ.

Так можно заключить, что юридические риски строительной компании в схеме ЖСК существенно меньше, чем риски участника кооператива, и обращаться в суд с договором об участии в долевом строительстве несоизмеримо проще и выгоднее для покупателя, чем с договором о вступлении в ЖСК.

Нужно сказать, что вся власть в ЖСК принадлежит правлению кооперативом, которое юридически связано с застройщиком. В связи с этим при возникновении проблем покупателю чаще всего весьма сложно добиться их решения внутри ЖСК.

Покупатель может обратиться в суд. Но суды буквально трактуют положения Устава ЖСК и условия договора о вступлении в ЖСК, которые, как правило, работают в пользу застройщика, а не покупателя.

Поэтому в случае долгостроя или некачественного строительства покупателю ничего не остается, как только выйти из ЖСК, вернув заплаченные денежные средства за вычетом штрафов и членских взносов.

Условия наложения штрафов за выход из ЖСК и их размеры оговариваются в договоре о вступлении в ЖСК и в его Уставе. Даже если участник кооператива вынужден выйти из организации по вине застройщика, из-за неимения статуса потребителя, в суде он не может полностью оспорить эти штрафы. Единственное, что можно попытаться сделать — снизить их размер, доказав вину строительной компании.

Однако несмотря на все эти явные минусы для покупателей, из-за того, что схема ЖСК признается вполне законной, она довольно часто практикуется.

Безусловно, многие люди уже понимают все возможные риски, связанные с вступлением в ЖСК, поэтому для привлечения участников застройщики используют дополнительные преимущества такой недвижимости: например, низкие цены на квартиры, высокую привлекательность и оригинальность архитектурных решений, развитую инфраструктуру на прилегающих территориях (спортивные площадки, детские сады, парки, магазины), свою деловую репутацию и т.д.

Минимизация рисков при вступлении в ЖСК

Приняв решение о покупке недвижимости по схеме ЖСК, необходимо попытаться минимизировать возможные риски в самом начале — на этапе подписания договора о вступлении в кооператив.

Во-первых, покупателю необходимо детально выяснить, с каким фактическим застройщиком он имеет дело и важнейшие данные этой компании — кто является ее владельцем и учредителем.

Затем следует узнать есть ли у застройщика крупные финансовые партнеры (финансовые корпорации, банки, иностранные инвесторы), сколько проектов компания реализовала и какие на них имеются отзывы, найти информацию о руководстве ЖСК и его финансовых партнерах.

Рекомендуется обратить внимание на то, предоставляют ли банки ипотеку на приобретение этой недвижимости. Этот показатель является довольно значимым, поскольку банки — заинтересованные лица, и при возникновении каких-либо проблем именно им приходится иметь дело с ЖСК. Так банк, профессионально занимающийся кредитованием в сфере недвижимости, с малой вероятностью будет предоставлять ипотеку под заведомо проблемный объект.

Во-вторых, все же можно попробовать включить в договор о вступлении ЖСК дополнение об ответственности ЖСК в случаях низкого качества строительства и просрочки сдачи дома, а также исключить из него штрафы за выход из кооператива.

При этом в договоре обязательно должны присутствовать следующие пункты (их перечень шире, чем зафиксированный в законодательстве):

Условия выхода участника из ЖСК;

Порядок и размер выплаты платежей ЖСК;

Гарантийный срок на покупаемую недвижимость;

Ясно определенный объект недвижимости, на который имеет право покупатель согласно проектной документации;

Требования к качеству возводимой недвижимости и ответственность ЖСК за их нарушение;

Сроки строительства и ответственность ЖСК за их нарушение.

Если сроки строительства затягиваются, покупатель имеет право запросить у правления ЖСК полную и достоверную информацию о ходе стройки. При этом необходимо отправлять запрос в письменном виде, максимально четко сформулировав в нем вопросы и передав его Председателю ЖСК на подпись или направив его ценным письмом с уведомлением о доставке и описью вложения.

Поскольку права участников ЖСК на недвижимость не регистрируются в Росреестре, значительно повышается риск «двойной продажи» квартиры.

В случае «двойной продажи» покупателю необходимо немедленно официально уведомить об этом руководство ЖСК, затем подать заявление о мошенничестве, которое связано с двойными продажами квартир, в соответствии со статьей 159 Уголовного кодекса РФ, в правоохранительные органы.
В это же время следует подать исковое заявление в суд с целю признания недействительным повторный договор вступления в ЖСК, а также наложить арест на права на недвижимость (чтобы их не перепродали).

Безусловно, при возникновении любых сложностей, прежде всего, покупателю необходимо обратиться к квалифицированному юристу. Дело в том, что правильно оформить досудебную стадию спора самостоятельно довольно сложно, а от этого во многом зависит решение суда в пользу истца.

В начале 2000-х годов вопрос приобретения жилья через кооператив очень волновал потенциальных инвесторов в квадратные метры, у которых не было на руках полной суммы, необходимой для покупки квартиры. В условиях постоянно растущих цен казалось логичным закрепить свое право на жилплощадь хотя бы частично, а потом, в течение нескольких лет, выплачивать остаток, не прибегая к банковскому кредиту. Однако махинации представителей кооперативного движения и громкие судебные дела пайщиков против руководителей кооперативов, а также поправки в законодательстве, которые максимально ужесточившие условия функционирования кооператоров, сделали свое дело: россияне успели забыть об этом механизме инвестирования в недвижимость. В 2010 году тема кооперативов вновь стала актуальной: застройщики, не желающие или не имеющие возможность работать по 214-ФЗ, стали пользоваться такой схемой продажи квартир своим клиентам. сайт решил напомнить о том, что такое жилищно-строительный кооператив, на каких условиях он функционирует, каковы права и обязанности сторон, как избежать опасности, доверяя свои средства кооперативу.

Правовое регулирование деятельности жилищно-строительных кооперативов обеспечивается 116 статьей Гражданского кодекса РФ «Потребительский кооператив», а также «персональным» пятым разделом Жилищного кодекса РФ – «Жилищные и жилищно-строительные кооперативы». Согласно ЖК РФ, жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается «добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме». При этом как ЖК, так и ЖСК являются потребительскими кооперативами.

В отношении ЖСК важно, что его члены своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Право на вступление в ЖСК имеют граждане, достигшие возраста 16 лет, и юридические лица.

Как организуется ЖСК?

Решение об организации кооператива принимается собранием учредителей. Фактически учредителями кооператива могут выступать любые лица: в жилищном кодексе определено только, что «в собрании учредителей вправе участвовать лица, желающие организовать» подобный кооператив. Именно они голосуют за его создание и становятся его членами. Решение собрания учредителей о создании кооператива должно быть оформлено протоколом. Также ЖСК обязан пройти госрегистрацию и получить статус юрлица.

У любого ЖСК должен быть устав, где бы содержались сведения о наименовании, местенахождения, предмете и целях деятельности кооператива, порядке вступления в него и порядке выхода из него, о порядке внесения и выплаты паевых взносов, ответственности сторон за нарушение обязательств, составе и компетенции органов управления кооперативом и органов контроля за его деятельностью, а также порядок принятия решений по вопросам организации и функционирования ЖСК.

В ЖСК должно состоять не менее 5 лиц. Однако их и не должно быть больше, чем количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом доме. Высшим органом управления ЖСК считается общее собрание членов кооператива или же конфедерация, если количество членов кооператива более 50. Оно же избирает правление кооператива, которое осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива, и органы контроля за его деятельностью – ревизионную комиссию.

Как контролируется работа ЖСК?

Ревизионная комиссия избирается общим собранием членов кооператива на срок не более 3 лет. Она обязана в плановом режиме проводить ревизию финансово-хозяйственной деятельности кооператива не реже 1 раза в год. Результаты проверок и свои заключения она представляет общему собранию членов кооператива в годовом отчете. Внеплановую проверку ревизор может провести в любое время работы кооператива.

Как вступить в ЖСК?

Сделать это очень просто. Все желающие стать членов ЖСК граждане обязаны написать заявление о приеме. Оно должно быть рассмотрено общим собранием членов кооператива в течение месяца, после этого срока должен последовать ответ. Физическое или юридическое лицо считается членом ЖСК с момента уплаты вступительного взноса после получения утвердительного решения общего собрания.

Как получить жилье от ЖСК?

Каждому пайщику кооператива стоит помнить, что жилое помещение будет предоставлено ему в соответствии с размером внесенного паевого взноса. Жилищный Кодекс не дает четких правил относительно порядка расчетов пайщика с ЖСК. Это определяется уставом кооператива. Однако же, согласно ЖК РФ, основанием для вселения в жилое помещение является не полное внесение пайщиком средств, а решение общего собрания членов ЖСК.

В чем опасность пая?

Согласно ЖК РФ, паи кооперативов могут принадлежать одному или нескольким членам кооператива, будь то граждане или юрлица. Однако сам пай не является жилым помещением. И в этом кроется одна из опасностей кооператива, о которой стоит знать будущим членам ЖСК. Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива между лицами, имеющими право на пай, допускается только в случае, «если каждому из таких лиц может быть выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства или перепланировки неизолированных помещений в изолированные». В любом случае, подобные разделы имущества будут проводиться исключительно в суде.

Как получить право собственности на квартиру?

Оформить право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме член жилищного кооператива вправе только после выплаты паевого взноса полностью. Кроме того, согласно главе VI ЖК РФ, «собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме». (то есть межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке – прим. ред.). За все это собственник обязан нести ответственность пропорционально размеру общей площади квартиры относительно площади дома.

Можно ли выйти из ЖСК?

Да, член ЖСК может выйти из его состава, написав соответствующее заявление. Если при этом он не полностью выплатил свой паевой взнос, то ему должна быть возвращена внесенная им сумма. Однако сроки и конкретные условия возврата денег, возможные пени с штрафы прописаны в уставе кооператива.

Может ли ЖСК отнять у пайщика квартиру?

Такое может произойти только в том случае, если член ЖСК полностью не выплатил паевого взноса и был исключен из жилищного кооператива на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива за грубое неисполнение без уважительных причин своих обязанностей перед ЖСК.

Возможны ли сейчас по закону продажи квартир посредством механизма ЖСК?

Да, согласно поправкам к Федеральному закону 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в настоящий момент застройщики могут продавать квартиры:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска застройщиком жилищных сертификатов, которые представляют собой облигации, закрепляющие право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством РФ о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

К последнему механизму реализации возведенной жилой недвижимости, в частности, перешел один из крупнейших застройщиков ГК ПИК, который планирует использовать данную схему для всех проектов в Москве и Перми.

Как максимально обезопасить себя, доверяя деньги ЖСК?

В настоящий момент деятельность ЖСК в значительной степени регламентирована законодательством, однако участники рынка все же советуют внимательно изучить устав ЖСК, особое внимание уделив не только финансовой стороне вопроса (размеру вступительного взноса и порядку выплаты пая), но и правам и обязанностям сторон, а также штрафам и санкциям за нарушение принятых обязательств. Лучше всего - показать все документы квалифицированному юристу и получить его заключение о тех положениях, что в них прописаны.

Юлия ПЕТРОВА