प्रबंधन कंपनी आवास और सांप्रदायिक सेवाओं को कैसे बदलें। किसी अपार्टमेंट बिल्डिंग में प्रबंधन कंपनी कैसे बदलें

यदि कम से कम एक मालिक अपार्टमेंट इमारतअपने प्रशासन से असंतुष्ट होकर, वह एक बेईमान प्रबंधन कंपनी में बदलाव की पहल कर सकता है। साथ ही कानून का पालन करना भी जरूरी है.

एक नया संगठन चुनना

इससे पहले कि आप किसी अपार्टमेंट बिल्डिंग में प्रबंधन कंपनी बदलना शुरू करें, आपको उत्तराधिकारी पर निर्णय लेना होगा। सबसे कुशल चयन के लिए, आप निम्नलिखित विधियों का उपयोग कर सकते हैं:

इस तरह की प्रारंभिक कार्रवाइयों से गलत चुनाव करने के जोखिम को न्यूनतम करने में मदद मिलेगी।

प्रबंधन कंपनी कैसे बदलें

सबसे पहले, आपको यह चुनना होगा कि कैसे बदलना है प्रबंधन कंपनीएक अपार्टमेंट बिल्डिंग में.

आवास कोड रूसी संघनिम्नलिखित मामले प्रदान किए जाते हैं जब किरायेदार वर्तमान प्रशासक के साथ सहयोग समाप्त करने की पहल कर सकते हैं और नए के साथ एक समझौता कर सकते हैं। प्रबंधन कंपनी का परिवर्तन अपार्टमेंट इमारत 2016 में और नए 2017 में समान है और इसे प्रकारों में विभाजित किया गया है:

• प्रबंधन समझौते में स्थापित अवधि के अनुसार वर्तमान प्रबंध संगठन के कार्य की अवधि को पूरा करना; नई अवधि से, आप किसी अन्य संगठन के साथ एक समझौता कर सकते हैं;
• किरायेदारों द्वारा संगठन के साथ समझौते को पूरा करने से इनकार, यदि ऐसा समझौता निविदा के परिणामस्वरूप संपन्न हुआ था; इनकार करने का अधिकार समझौते के समापन की तारीख से प्रत्येक नए वर्ष के अंत में प्रयोग किया जाता है (उदाहरण के लिए, अनुबंध 14 नवंबर, 2016 को संपन्न हुआ था, जिसका अर्थ है कि 14 नवंबर, 2017 के बाद इसे समाप्त किया जा सकता है); इस मामले में, इनकार करने का निर्णय विशेष रूप से अपार्टमेंट मालिकों की आम बैठक में किया जाता है;
• ऑपरेटिंग कंपनी ने एक अपार्टमेंट बिल्डिंग के रखरखाव के लिए अनुबंध की शर्तों का उल्लंघन किया है; कला के भाग 8.2 के अनुसार। ऐसी स्थिति में रूसी संघ के हाउसिंग कोड के 162, किरायेदार संगठन के साथ अनुबंध समाप्त कर सकते हैं एकतरफा; कंपनी के साथ संबंध समाप्त करने का निर्णय भी मालिकों की आम बैठक में किया जाता है;
• प्रबंधन संगठन ने प्रशासन के क्षेत्र में गतिविधियाँ करने का अपना लाइसेंस खो दिया है अपार्टमेंट इमारतों; लाइसेंस की रद्दीकरण और समाप्ति पर नियम कला में निहित हैं। 199 जेएचके आरएफ;
• प्रबंधन कंपनी के साथ सौहार्दपूर्ण समझौते पर सहयोग की समाप्ति;

प्रबंधन के स्वरूप को बदलने के लिए मालिकों की एक आम बैठक में निर्णय लेना, उदाहरण के लिए, एचओए का गठन।

इस प्रकार, किसी भी रास्ते को चुनते समय, कानूनी निर्णय लेने के लिए सभी मालिकों को इकट्ठा करना आवश्यक है।

मालिकों की आम बैठक

घर के निवासियों की बैठक कैसे आयोजित करें:

1. बैठक के लिए एक लिखित एजेंडा तैयार करें। दस्तावेज़ में निम्नलिखित आइटम शामिल हैं:

• अनुपस्थित मतदान द्वारा निर्णय लेने के लिए एक बैठक;
• वर्तमान प्रबंधन संगठन के साथ अनुबंध को पूरा करने या समाप्त करने से इनकार;
• एक नई प्रबंधन पद्धति का चयन (एचओए, टीएसएन या फिर यूके);
• एक नए प्रबंध संगठन का चुनाव और उसका अनुमोदन;
• एक नए प्रबंधन अनुबंध का अनुमोदन - इसकी सभी शर्तों, विशेष रूप से प्रक्रिया, शर्तों और सेवाओं के लिए शुल्क की मात्रा और उनकी विस्तृत सूची पर विचार;
• प्रसारण के लिए एक अवधि निर्धारित करना आवश्यक दस्तावेजऔर नए प्रबंधक को वित्त (अधिमानतः बैठक के बाद 3-4 दिनों के भीतर और पूर्व प्रबंधन कंपनी की गतिविधियों की समाप्ति से 30 दिन पहले);
• दस्तावेज़ों, सौंपी गई मूर्त संपत्तियों और के खो जाने की स्थिति में धनऑपरेटिंग कंपनी, अपने स्वयं के संसाधनों की कीमत पर 3 महीने के भीतर नुकसान की भरपाई करने के लिए बाध्य है, जैसा कि रूसी संघ की सरकार के दिनांक 05.15.2013 नंबर 416 के डिक्री द्वारा स्थापित किया गया है, जिसमें एक अपार्टमेंट बिल्डिंग के प्रबंधन के नियम शामिल हैं। जिसके आधार पर किसी अपार्टमेंट बिल्डिंग की प्रबंधन कंपनी को बदलने की प्रक्रिया बनती है;
• बैठक के कार्यवृत्त के संकलन, पुष्टि और भंडारण के लिए मानदंड;
• मालिकों को बैठक के परिणामों के बारे में सूचित करने का एक तरीका।

पूर्व आपराधिक संहिता: रिपोर्ट कैसे करें

निर्णय लेने के बाद, प्रबंधन कंपनी को प्रोटोकॉल की एक प्रति भेजना पर्याप्त नहीं है - प्रबंधन संगठन में बदलाव या सुविधा के प्रबंधन के तरीके (एचओए का गठन) के बारे में एक आधिकारिक अधिसूचना भेजना आवश्यक है। .

बैठक की तारीख से 5 दिनों के भीतर, अधिसूचना की प्रतियां पूर्व कंपनी, आवास नियंत्रण के लिए नगर निकाय, राज्य आवास पर्यवेक्षण सेवा को भेज दी जाती हैं। अपार्टमेंट भवन के मालिकों के निर्णय की एक प्रति पत्र के साथ संलग्न है।

नोटिस में नए प्रबंधक का विवरण - नई कंपनी (उसका नाम, कानूनी पता) या मालिकों में से किसी एक के बारे में जानकारी होनी चाहिए, यदि कोई एचओए बनाया गया है।

नई संधि

कला के अनुसार. रूसी संघ के हाउसिंग कोड के 162, एक प्रबंधन समझौते का समापन करते समय, कम से कम आधे मालिकों को इस पर हस्ताक्षर करना होगा। यदि निर्दिष्ट संख्या से कम हस्ताक्षर हैं, तो दस्तावेज़ में कोई कानूनी बल नहीं है, भले ही किरायेदारों की बैठक का निर्णय कानूनी हो।

इस आवश्यकता को पूरा करने के लिए, मालिकों को फिर से एक आम बैठक बुलाना या उस बैठक में एक दस्तावेज़ पर हस्ताक्षर करना इष्टतम है जिसमें प्रबंधन कंपनी को बदलने का मुद्दा तय किया गया था।

अनुबंध के समापन के बाद नई कंपनीअपने लाइसेंस में नए सर्विस्ड अपार्टमेंट भवन के बारे में प्रविष्टि करने के लिए आवास पर्यवेक्षण सेवा को एक आवेदन जमा करता है। इस प्रक्रिया में 10 कार्य दिवस लगते हैं।

लाइसेंस में नए प्रबंधन उद्देश्य को मंजूरी मिलने के बाद, कंपनी अपने कर्तव्यों को शुरू करती है, और मालिक अनुबंध के अनुसार इसकी सेवाओं के लिए भुगतान करते हैं।

वैकल्पिक

प्रबंधन कंपनी को बदलने के लिए एक लंबी प्रक्रिया के बजाय, आप मौजूदा कंपनी के साथ असहमति को सुलझाने और प्रबंधन अनुबंध पर फिर से बातचीत करने का प्रयास कर सकते हैं।

ऐसा करने के लिए, मालिक पहले संपन्न अनुबंध का अध्ययन करते हैं, कला के अनुपालन के लिए इसकी जांच करते हैं। एलसी आरएफ के 162, अनुबंध की शर्तों को समायोजित करने पर असहमति का एक प्रोटोकॉल तैयार करें। सभी शर्तों पर सहमति के बाद, अनुबंध का एक नया पाठ तैयार करने के लिए एक अपार्टमेंट इमारत के मालिकों और प्रबंधन कंपनी के कर्मचारियों का एक समूह बनाया जाता है।

फिर दस्तावेज़ के नए संस्करण को मंजूरी देने के लिए मालिकों की एक आम बैठक बुलाई जाती है।

दूसरा तरीका यह है कि यदि पिछला संगठन घर की सेवा बंद करने से इनकार करता है तो प्रबंधन कंपनी को अदालत में बदल दिया जाए। साथ ही वह आम बैठक में लिए गए फैसले को अदालत में चुनौती भी दे सकती है. इसलिए, यदि आवश्यक हो तो उन्हें अदालत में संचालित करने के लिए, प्रक्रियाओं की सभी शर्तों और शर्तों का पालन करना और मालिकों के दावों, असहमति, असंतोष के लिखित साक्ष्य तैयार करना महत्वपूर्ण है।

प्रबंध संगठन का परिवर्तन- प्रक्रिया सरल एवं सरल है. लेकिन आप मौजूदा प्रबंधन संगठन को परिवर्तन के बारे में कैसे सूचित करते हैं? ओएसएस के तुरंत बाद यह किसे और कितनी देर तक करना चाहिए?

प्रबंध संगठन का परिवर्तन

अक्सर प्रबंध संगठनों को अपनी शक्तियों की समाप्ति के बारे में तब पता चलता है जब उन्हें सम्मन प्राप्त होता है। लेकिन अगर उन्हें समय पर चेतावनी नहीं दी गई तो वे एमकेडी के प्रबंधन से संबंधित तकनीकी दस्तावेज और अन्य दस्तावेज नए एमए को समय पर कैसे सौंप सकते थे?

इस बीच, रूसी संघ के निर्माण मंत्रालय ने याद दिलाया कि, रूसी संघ के हाउसिंग कोड के अनुसार, निर्णय की एक प्रति प्रबंध संगठन का परिवर्तनवर्तमान एमए को भेजा जाना चाहिए।

एमकेडी का शासी निकाय एमकेडी में परिसर के मालिकों की एक आम बैठक है (एलसी आरएफ का अनुच्छेद 44)। और उसकी शक्तियों में - चुनना और बदलना एमकेडी नियंत्रण विधि. कला के भाग 3 के अनुसार एमकेडी के प्रबंधन की विधि। रूसी संघ के हाउसिंग कोड का 161, ओएसएस द्वारा चुना गया है और इसे ओएसएस के निर्णय के आधार पर किसी भी समय बदला जा सकता है।

चयनित प्रबंध संगठन प्रबंधन समझौते द्वारा स्थापित तिथि से एमकेडी का प्रबंधन शुरू करता है। यदि ऐसी कोई तारीख अनुबंध में निर्दिष्ट नहीं है - प्रबंधन अनुबंध पर हस्ताक्षर करने की तारीख से तीस दिनों के बाद नहीं। ये नियम कला के भाग 4 द्वारा स्थापित किए गए हैं। 198 और कला का भाग 7। 162 जेएचके आरएफ।

प्रबंध संगठन की अधिसूचना

ओएसएस आरंभकर्ता का दायित्व कला के भाग 1 में निर्दिष्ट है। 46 एलसीडी आरएफ, - निर्णयों की प्रतियां स्थानांतरित करें और ओएसएस प्रोटोकॉलप्रबंध संगठन, HOA, ZhK और ZhSK के बोर्ड को। और यह एमकेडी में ओएसएस के दस दिन बाद नहीं किया जाना चाहिए।

पूरी सूची एमकेडी के लिए तकनीकी दस्तावेज, जिसे पिछले प्रबंध संगठन को नए में स्थानांतरित करना होगा, 08.13.2006 एन 491 के रूसी संघ की सरकार के डिक्री में प्रस्तुत किया गया है।

इन दस्तावेज़ों में आपको एमकेडी में ओआई की संरचना और स्थिति पर डेटा मिलेगा:

• घर का तकनीकी पासपोर्ट;
• मीटरिंग उपकरणों के लिए दस्तावेज़;
• कार्य के परिणामों, अनुमानों, कार्य सूची की स्वीकृति पर दस्तावेज़;
• निरीक्षण रिपोर्ट, स्थिति जांच;
• निरीक्षण के कार्य और हीटिंग सीज़न के लिए तत्परता के जारी किए गए पासपोर्ट;
• एमकेडी के लिए निर्देश पुस्तिका;
• भूमि भूखंड की भूकर योजना;
• Rosreestr से अर्क;
• भूमि भूखंड की नगर-नियोजन योजना;
• सुख सुविधा या अन्य बाधा के संचालन पर दस्तावेज़;
• परियोजना प्रलेखन;
• मालिकों, किरायेदारों और किरायेदारों की सूची;
• उपयोग के लिए अनुबंध सामान्य सम्पतिएमकेडी;
• मालिकों की सामान्य बैठकों के निर्णय और कार्यवृत्त।

­ - आवास कोड देता है मालिकों सही परिवर्तन प्रबंध कंपनी, अगर वह नहीं निष्पादित या निष्पादित वी अनुचित गुणवत्ता और साथ उल्लंघन समय उनका दायित्वों, कौन बाहर वर्तनी वी संधि साथ मालिकों आवास. लेकिन डिज़ाइन « तलाक» ज़रूरी सही. ओल्गा युरेवना, के जाने कहना, कौन चरणों होना अमल में लाना किरायेदारों, को सभी उनका कार्रवाई थे सही साथ अंक दृष्टि विधान.
- पहला कदम मालिकों के एक पहल समूह का निर्माण है, जो प्रबंधन कंपनी को बदलने की प्रक्रिया शुरू करेगा। ये HOA के बोर्ड के सदस्य या इस घर में अपार्टमेंट के कोई अन्य मालिक हो सकते हैं। शेक्सना में प्रबंधन कंपनियों के मालिकों को बदलने के उदाहरण हैं। कुछ साल पहले, दक्षिण शेक्सना में बहु-अपार्टमेंट आवासीय भवनों का वोज़्रोज़्डेनी प्रबंधन कंपनी से नगरपालिका एकात्मक उद्यम सुधार में बड़े पैमाने पर परिवर्तन हुआ था। फिर यह वोज़्रोज़्डेनी एलएलसी के परिसमापन के साथ समाप्त हुआ। लेकिन, जैसा कि अभ्यास से पता चलता है, दुर्लभ मामलों में, पूर्व कंपनी अपनी मर्जी से घर छोड़ने के लिए तैयार है। अक्सर हम देखते हैं कि कैसे आपराधिक संहिता किसी भी तरह से इसे अपने नियंत्रण में रखने की कोशिश करती है। और यहां मुख्य भूमिका मालिकों की एकजुटता और गतिविधि द्वारा निभाई जाती है, जो अपने वैध हितों की रक्षा करते हैं।
­ - ओल्गा युरेवना, चलो शुरू करो साथ अधिकांश महत्वपूर्ण. कौन अस्तित्व फार्म पकड़े आम बैठक मालिकों बहु फ्लैट मकानों?
- प्रबंधन कंपनी को बदलने, एचओए बनाने या किसी अपार्टमेंट बिल्डिंग के प्रबंधन के प्रत्यक्ष रूप पर स्विच करने के लिए, आपको एक विशेष प्रक्रिया का पालन करना होगा। सबसे पहले, जो पहल समूह एक सामान्य बैठक आयोजित करने का प्रस्ताव लेकर आता है, उसे आयोजन से दस दिन पहले मालिकों को इसके बारे में सूचित करना होगा। मालिकों को सूचित करने के तीन तरीके हैं - पंजीकृत मेल द्वारा, सामान्य बैठक आयोजित करने की सूचना प्राप्त होने पर मालिक को सौंपना, और तीसरा - सबसे अधिक इस्तेमाल किया जाने वाला फॉर्म - बैठक आयोजित करने की सूचना, घर के प्रवेश द्वारों पर या पहली मंजिल पर चिपकाया जाता है, जो कि यह ऐसी जगह पर है जहां अधिकांश मालिक इस घोषणा को देख सकते हैं।
­ - ओल्गा युरेवना, क्या अवश्य होना लिखा हुआ वी यह घोषणा?
- यह इंगित किया जाना चाहिए कि सामान्य बैठक का आरंभकर्ता कौन है - यह एक मालिक या मालिकों का समूह, या एक प्रबंधन कंपनी हो सकता है। आम बैठक का स्थान, तारीख और समय, साथ ही मतदान का एजेंडा और प्रारूप भी दर्शाया जाना चाहिए। बैठक के तीन रूप हैं - पूर्णकालिक, अंशकालिक और अंशकालिक, जिसे हाल ही में पेश किया गया था। किसी भी रूप में मालिकों की अधिसूचना अनिवार्य है।
-चलो आइए विश्लेषण करें प्रत्येक प्रपत्र पकड़े आम बैठक.
- आमने-सामने का फॉर्म निम्नलिखित प्रक्रिया प्रदान करता है: मालिकों की अधिसूचना, जो नियत समय पर नियत स्थान पर इकट्ठा होते हैं और एजेंडा आइटम पर चर्चा करते हैं। प्रबंधन कंपनी बदलते समय, एजेंडे में पहला आइटम पुरानी प्रबंधन कंपनी के साथ अनुबंध समाप्त करने का मुद्दा होना चाहिए। दूसरा मुद्दा एक नई प्रबंधन कंपनी की पसंद का है। 2/3 मालिकों को बैठक में अवश्य आना चाहिए। वे खुले मतदान द्वारा, यानी हाथ उठाकर निर्णय लेते हैं, और यह सब आम बैठक के मिनटों में दर्ज किया जाता है, जहां वे हस्ताक्षर करते हैं। यदि कोरम, यानी 50% से अधिक मालिकों ने प्रबंधन कंपनी के परिवर्तन के लिए "के लिए" मतदान किया, तो निर्णय स्वीकृत माना जाता है, और बैठक को सक्षम माना जाता है। जैसा कि कानून कहता है: "आम बैठक तभी सक्षम होती है जब परिसर के मालिकों ने 50% से अधिक वोटों के साथ इसमें भाग लिया हो" कुल गणनावोट।" स्पष्ट करने के लिए, वोटों की गिनती लोगों की संख्या से नहीं, बल्कि लोगों की संख्या से होती है वर्ग मीटरजिसके मालिक को मतदाता माना जाता है और घर के कुल क्षेत्रफल में इस फुटेज की हिस्सेदारी के अनुसार।
­ - अगर मालिकों अनुशासन प्रिय और कार्यकारिणी – सभी आया पर बैठक, मतदान किया, शिष्टाचार कुल राषि का जोड़. क्या चल रहा आगे?
- यदि बैठक हुई और प्रबंधन कंपनी को बदलने का निर्णय लिया गया, तो पहल समूह को 5 दिनों के भीतर अनुबंध की समाप्ति और आपराधिक संहिता में बदलाव के बारे में सीधे घर का प्रबंधन करने वाली प्रबंधन कंपनी को सूचित करना होगा। और नई प्रबंधन कंपनी को सभी मालिकों के साथ एक अपार्टमेंट बिल्डिंग प्रबंधन समझौता समाप्त करना होगा और समझौते पर हस्ताक्षर करने की तारीख से 3 दिनों के भीतर, राज्य आवास निरीक्षक को आवेदन करना होगा ताकि इस घर का प्रबंधन इस प्रबंधन के लाइसेंस में शामिल हो। कंपनी। मालिकों से भुगतान ठीक उसी समय से इस प्रबंधन कंपनी को जाएगा, जिस क्षण यह लाइसेंस में दर्शाया गया है यह घर.
­ - ओल्गा युरेवना, पहले से पर सभा अवश्य होना परिभाषित और बताए गए वी शिष्टाचार नया प्रबंधक कंपनी?
- हाँ। मालिकों की आम बैठक के 5 दिनों के भीतर, पूर्व प्रबंधन कंपनी को उसके साथ अनुबंध समाप्त करने की सूचना दी जाती है, और 30 दिनों के भीतर उसे सभी तकनीकी दस्तावेज नई प्रबंधन कंपनी को हस्तांतरित करने होंगे।
-­ वह वहाँ है, प्रक्रिया – से बैठक पहले अंतिम संक्रमण ­ - लेगा महीना?
- एक महीने मे। इस मामले में, सबसे अधिक महत्वपूर्ण बिंदु- नई प्रबंधन कंपनी के लाइसेंस में इस घर को शामिल करना।
­ - ओल्गा युरेवना, आप कहा के बारे में पूरा समय प्रपत्र पकड़े आम बैठक. दूसरा प्रपत्र – पत्र-व्यवहार.
- अनुपस्थिति में सामान्य बैठक आयोजित करते समय, प्रक्रिया घर के मालिकों को बैठक की तारीख के 10 दिन के नोटिस के साथ शुरू होती है। आमतौर पर अनुपस्थित मतदान मतदान द्वारा होता है। पहल समूह, हालांकि यह एक मालिक हो सकता है, एजेंडा वाली प्रश्नावली के साथ घर-घर जाता है। इस शीट में प्रत्येक मालिक या तो "पक्ष" या "विरुद्ध" वोट देता है और हस्ताक्षर करता है, वह तारीख डालता है जब उसने निर्णय लिया था। फिर वोटों की गिनती की जाती है पहल समूह. यदि कोरम पूरा हो तो बैठक आयोजित मानी जाती है और निर्णय लिया जाता है।
­ - ओल्गा युरेवना, कितना मैं मुझे पता है, पर वीऐस, कैसे मालिक, वहाँ है अनुभव पत्र-व्यवहार मतदान. पीछे क्या आप मतदान किया, कौन समाधान आप को स्वीकृत वी उसका घर?
- सचमुच, ऐसा अनुभव है। हम, सपोझनिकोवा स्ट्रीट पर बिल्डिंग नंबर 3 में अपार्टमेंट के मालिकों ने छत की मरम्मत के लिए अतिरिक्त धन जुटाने के पक्ष में मतदान किया। हम ओवरहाल के लिए योगदान को क्षेत्रीय निधि में स्थानांतरित करते हैं।
­ - कौन समाधान था को स्वीकृत?
- बहुमत ने मालिकों के खर्च पर मरम्मत करने के पक्ष में मतदान किया। छत की मरम्मत पहले ही हो चुकी है. प्रबंधन कंपनी ने काम पूरा किया, और फिर प्रत्येक अपार्टमेंट के लिए उन्होंने गणना की कि मालिकों को कितना पैसा इकट्ठा करने की आवश्यकता है और भुगतान करने के लिए एक अनुमानित कार्यक्रम बनाया।
­ - हम अधिक नहीं हल निकाला साथ पूरा समय­ - की अनुपस्थिति में प्रपत्र मतदान. क्यों उसका बुलाया अधिकांश सरल? व्याख्या करना, कृपया.
- इसे सबसे सरल माना जाता है क्योंकि यह पूर्णकालिक और दोनों को जोड़ता है पत्राचार प्रपत्र. अंतर यह है कि यदि मुद्दे की चर्चा के दौरान पर्याप्त संख्या में मालिक एकत्र नहीं हुए - कोरम, तो बैठक को अमान्य मानना ​​आवश्यक नहीं है। बात बस इतनी है कि अगले दिन प्रश्नावली के साथ एक पहल समूह घर-घर का दौरा करता है और मालिकों से वोट करने के लिए कहता है। इसके अलावा, 10 दिन पहले, बैठक के फॉर्म के अनिवार्य संकेत के साथ घर के मालिकों को एक अधिसूचना दी जाती है - आमने-सामने। यदि यह निर्दिष्ट नहीं किया गया है, तो यह माना जाएगा कि दस्तावेज़ उल्लंघन के साथ जारी किए गए हैं। पहले दिन मुद्दे पर आमने-सामने चर्चा होती है, मैं जोर देता हूं- सिर्फ चर्चा। मालिक एक साथ मिल सकते हैं, चर्चा कर सकते हैं, अपनी राय व्यक्त कर सकते हैं, एजेंडे में समायोजन भी कर सकते हैं। निःसंदेह, यदि कोरम है, तो पहले चरण में व्यक्तिगत मतदान द्वारा उसी दिन निर्णय लिया जा सकता है। यदि कोरम पूरा नहीं होता है, तो अगले दिन पहल समूह घर-घर जाकर सर्वेक्षण करता है। व्यक्तिगत रूप से दिए गए फॉर्म के साथ, आपको अनुपस्थित मतदान कराने के लिए 10 दिनों तक इंतजार करने की आवश्यकता नहीं है - इसे अगले दिन आयोजित किया जा सकता है।
­ - यह बहुत महत्वपूर्ण पल. पर हम क्यों-­ वह ग़लती से गिनता, क्या कर सकना तब छुटकारा पाना द्वारा अपार्टमेंट वे मालिकों, कौन द्वारा अलग कारण नहीं सकना उपस्थित रहें पर आम सभा. पर पूरा समय­ - की अनुपस्थिति में प्रपत्र पर सभा चर्चा की प्रशन कार्यसूची दिन, ए वोट जाता है में दूसरा दिन द्वारा अपार्टमेंट-दर-अपार्टमेंट उपमार्ग. पहल समूह अंदर आता है वी प्रत्येक अपार्टमेंट, को प्रत्येक के लिए मालिक. जा रहा हूँ प्लास्टिक बैग दस्तावेज़ – शिष्टाचार, सभी प्रश्नावली पत्रक. और सवाल और वोट अवश्य होना पर एक चादर. वैसे कहना, मालिकों रखना « पीछे» या « ख़िलाफ़» वी रजिस्ट्री. ओल्गा युरेवना, शायद, चाहिए अधिक कहना हे रजिस्ट्री मालिकों.
- मालिकों का रजिस्टर हर बार सामान्य बैठक के कार्यवृत्त के साथ संलग्न किया जाना चाहिए। इसे एक पहल समूह द्वारा तैयार किया जा सकता है, यहाँ तक कि सीधे घर के मालिकों द्वारा भी। यदि यह संभव नहीं है, तो आप प्रबंधन कंपनी से संपर्क कर सकते हैं, जिसे यह रजिस्टर उपलब्ध कराना होगा। इसमें शामिल हैं: अपार्टमेंट के मालिक का उपनाम, नाम और संरक्षक, शीर्षक दस्तावेजों के आधार पर परिसर के मालिक द्वारा कब्जा किया गया क्षेत्र, यानी स्वामित्व के पंजीकरण के प्रमाण पत्र। इन दस्तावेज़ों के आधार पर रजिस्टर में कुछ बदलाव किये जाते हैं, उसे ठीक किया जाता है।
­ - अगर WHO-­ वह बिका हुआ अपार्टमेंट, और बदला हुआ मालिक, वह रजिस्ट्री अवश्य अद्यतन किया जा. अगर घर स्थित अंतर्गत प्रबंध यूके, वह रजिस्ट्री नेतृत्व वह, ए अगर वी घर बनाया था HOA, वह – अध्यक्ष पार्टनरशिप्स. प्रश्नावली चादर – यह, द्वारा सार, वह वही रजिस्ट्री, केवल साथ यह दर्शाता है विशिष्ट कार्यसूची दिन, को मालिक समझा, पीछे क्या वह वोट.
- हाँ। ठीक है।
- हम आज कहा हे तंत्र संक्रमण से एक प्रबंधक कंपनियों वी एक और. पर मुझे क्यों-­ वह याद आ गई ऐसा तथ्य से हमारा कहानियों: पर रस' 26 नवंबर किसानों सकना जाना से एक सामंत को एक और – इसलिए बुलाया यूरीव दिन. कौन समय के लिए संक्रमण से एक प्रबंधक कंपनियों को एक और आप चाहेंगे सलाह दी?
- मैं आपको सलाह दूंगा कि टैरिफ के अनुमोदन से पहले, यानी सितंबर-अक्टूबर में इस प्रक्रिया को पूरा करें। मैं भी एक महत्वपूर्ण बात कहना चाहता हूं. मालिक और प्रबंधन कंपनी के बीच एक अपार्टमेंट बिल्डिंग प्रबंधन समझौता आमतौर पर 1 से 5 साल की अवधि के लिए संपन्न होता है। यदि मालिकों ने प्रबंधन कंपनी को बदलने का फैसला किया है, और अनुबंध 5 साल की अवधि के लिए तैयार किया गया है, तो यह केवल एक वर्ष के बाद ही किया जा सकता है। यह एक वर्ष है जो प्रबंधन कंपनी को खुद को साबित करने के लिए दिया जाता है - यह परख. और यदि मालिक प्रबंधन कंपनी के काम से असंतुष्ट है, तो एक आम बैठक आयोजित की जाती है।
- ­ वह वहाँ है, को बर्खास्त संधि अनिवार्य रूप से करने की जरूरत है, को उत्तीर्ण वर्ष. द्वारा समय सीमा समाप्ति यह अवधि प्रबंधक कंपनी नहीं शायद कहना: « नहीं चलो हम देते है आपका घर, इसीलिए क्या नहीं खत्म हो चुका अवधि करार».
- नहीं। ये सिर्फ मालिकों का फैसला है. उन्होंने छोड़ने का फैसला किया - यह उनका अधिकार है, जो हाउसिंग कोड में कानून में निहित है।
- ­ धन्यवाद पीछे बातचीत.

अध्ययन केंद्र के अनुसार जनता की राय, 10% नागरिक आवास और सांप्रदायिक सेवाओं की समस्याओं को राज्य की मुख्य समस्याओं में से एक मानते हैं। शहरवासी बढ़ी हुई कीमतों से पीड़ित हैं सार्वजनिक सुविधायेऔर प्रबंधन कंपनी को सौंपे गए दायित्वों के खराब प्रदर्शन से। हम आपको बताते हैं कि किसी अपार्टमेंट बिल्डिंग में प्रबंधन कंपनी कैसे बदलें या चुनें नया रास्ताबहु-अपार्टमेंट आवास निर्माण का प्रबंधन।

नियंत्रण के तरीके

नियंत्रण 3 प्रकार के होते हैं:

1. प्रत्यक्ष नियंत्रण.
2. अपार्टमेंट मालिकों के एक संघ या एक आवास सहकारी समिति का प्रबंधन।
3. यूके प्रबंधन।

प्रत्येक विधि में क्या अंतर है?

प्रत्यक्ष नियंत्रण केवल में ही संभव है छोटे घर 30 अपार्टमेंट तक के साथ। बड़े शहरों में ऐसे बहुत कम घर हैं, इसलिए अधिकांश ऊंची इमारतों को HOAs और प्रबंधन कंपनियों द्वारा सेवा प्रदान की जाती है।

HOA द्वारा प्रबंधित घर में, बोर्ड का अध्यक्ष मरम्मत, भूनिर्माण और अन्य गतिविधियों को पूरा करने के लिए पूरी तरह जिम्मेदार होता है। ZhSK या HOA गृह प्रबंधन के स्वरूप को बदले बिना आपराधिक संहिता के साथ एक समझौता कर सकते हैं। इस मामले में, किराए पर लेने वाली कंपनी जिम्मेदार होगी।

प्रबंधन कंपनी के प्रबंधन के तहत एक घर में, कंपनी सभी कामकाजी परिस्थितियों को स्वयं निर्धारित करती है: टैरिफ, अधीनस्थों का वेतन। इसके अलावा, प्रबंधन कंपनी को किसी भी संख्या में आवासीय भवनों की सेवा का अधिकार है।

क्या एक घर एक साथ कई प्रबंधन कंपनियों को सेवा दे सकता है? और क्या ऐसा होता है कि एक ही घर में कई नियंत्रण विधियाँ एक साथ काम करती हैं?

कला के भाग 2 पर आधारित। रूसी संघ के हाउसिंग कोड के 161, मालिकों को प्रबंधन विधियों में से एक को चुनना होगा। एक अपार्टमेंट बिल्डिंग का प्रबंधन केवल एक ही कंपनी कर सकती है।

अक्सर, निरीक्षण निकाय स्थापित मानकों के उल्लंघन का पता लगाते हैं। उदाहरण के लिए, एक ही घर में कई संगठनों द्वारा एक साथ सेवा प्रदान की जाती है। इस तरह के उल्लंघन से निम्नलिखित समस्याएं पैदा होती हैं:

• घर का अनुचित रखरखाव;
• विभिन्न तरीकेएक घर पर पूंजी मरम्मत कोष का गठन और, परिणामस्वरूप, अलग-अलग तारीखेंवही काम कर रहे हैं.

उपरोक्त के अलावा, आम साझा संपत्ति के स्वामित्व, उपयोग और निपटान के नागरिकों के अधिकारों का उल्लंघन किया जाता है।

सबसे लोकप्रिय प्रबंधन पद्धति क्या है?

सेंट पीटर्सबर्ग में ब्रिटेन अग्रणी है। हाउसिंग कमेटी के विश्लेषणात्मक आंकड़ों के आधार पर, शहर में 23,000 से अधिक ऊंची इमारतें हैं, जिनमें से 5,000 घर HOA द्वारा बनाए गए हैं, शेष 18,000 घर प्रबंधन कंपनियों द्वारा बनाए गए हैं। इनमें से 16,000 को शहर सह-वित्तपोषण की भागीदारी वाली प्रबंधन कंपनियों द्वारा सेवा प्रदान की जाती है, बाकी निजी संगठन हैं।

प्रबंधन की यह पद्धति एक वर्ष से अधिक समय से अस्तित्व में है, और शायद ही कोई इस सुस्थापित प्रणाली में कुछ बदलना चाहता हो। नई इमारतों के निवासियों द्वारा प्रबंधन कंपनी को बदलने या अपना स्वयं का गृहस्वामी संघ बनाने की इच्छा अधिक देखी जाती है, जिसमें आपराधिक संहिता पहले ही नियुक्त की जा चुकी है।

अपने प्रबंधन के तरीके को बदलना कब उचित होता है?

ऐसा करने के लिए, वस्तुनिष्ठ संकेतक हैं जिनके द्वारा यह समझा जा सकता है कि आपराधिक संहिता उसे सौंपे गए दायित्वों का सामना नहीं कर रही है। उदाहरण के लिए, यदि प्रदर्शन नहीं किया गया रखरखावया आधिकारिक स्रोतों में वित्तीय और आर्थिक गतिविधियों पर जानकारी का अभाव है।

यदि घर की संपत्ति में कोई मजबूत व्यावसायिक कार्यकारी है, तो आप घर का प्रबंधन HOA के हाथों में स्थानांतरित कर सकते हैं।

प्रबंधन कंपनी कैसे बदलें या किसी अन्य सिस्टम पर कैसे स्विच करें?

यह मुद्दा आम बैठक में तय किया जाता है. मालिकों को बैठक का विवरण तैयार करना होगा, किसी अन्य प्रबंधन कंपनी या अपार्टमेंट भवन के प्रबंधन की विधि का चयन करना होगा और संविदात्मक समझौते की शर्तों को मंजूरी देनी होगी। शर्तों, रखरखाव की लागत, सामान्य संपत्ति की संरचना पर चर्चा करना भी आवश्यक है। उसके बाद, पिछली प्रबंधन कंपनी को सभी दस्तावेज़ नए संगठन में स्थानांतरित करने होंगे।

इस स्तर पर कठिनाइयाँ उत्पन्न हो सकती हैं, क्योंकि अस्वीकृत प्रबंधन कंपनी घर पर तकनीकी दस्तावेजों के हस्तांतरण में देरी कर सकती है। यह एक उल्लंघन है, जिसके समाधान के लिए आवास निरीक्षणालय से संपर्क करना आवश्यक है। आवास निरीक्षणालय लंबी मुकदमेबाजी के बिना आपराधिक संहिता से एक घर को जब्त कर सकता है।

गृहस्वामियों की बैठक. किसी अपार्टमेंट का खरीदार किस क्षण से इसमें सक्रिय भाग ले सकता है?

पहले, केवल वे लोग जिन्होंने पहले से ही एक अपार्टमेंट पंजीकृत किया था और स्वामित्व का प्रमाण पत्र प्राप्त किया था, वे घर मालिकों की बैठक में भाग ले सकते थे। अब सब कुछ अलग है, और इक्विटी धारक जिनके पास अभी तक एक अपार्टमेंट का मालिक होने का अधिकार नहीं है, वे प्रबंधन कंपनी में बदलाव के लिए मतदान कर सकते हैं।

निवासियों की बैठक कौन शुरू कर सकता है?

कोई भी मालिक ऐसा कर सकता है. वर्तमान कानून के अनुसार, आपराधिक संहिता, एचओए और हाउसिंग कोऑपरेटिव को उसे अपार्टमेंट मालिकों की एक सूची सौंपनी होगी; इसके बिना, बैठक में कानूनी बल नहीं होगा।

अपार्टमेंट मालिकों का रजिस्टर बैठक के कार्यवृत्त का एक अनिवार्य अनुलग्नक है। इसके अभाव में बैठक को उल्लंघन के साथ निष्पादित माना जायेगा अर्थात् बैठक में लिये गये निर्णय निरस्त कर दिये जायेंगे।

सामान्य बैठक के लिए सभी किरायेदारों को कैसे इकट्ठा करें?

ऐसी चर्चा के लिए सभी निवासियों को इकट्ठा करें महत्वपूर्ण मुद्दे, प्रबंधन कंपनी के परिवर्तन के रूप में, अत्यंत समस्याग्रस्त है। लेकिन इस लक्ष्य को हासिल करने के लिए आपको कम से कम आधे मालिकों की सहमति लेनी होगी।

इसलिए, जो मालिक बैठक में शामिल नहीं हो सके, उनके साथ आमने-सामने सर्वेक्षण करना संभव है।

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प्रबंध संगठन का परिवर्तन- प्रक्रिया सरल एवं सरल है. लेकिन आप मौजूदा प्रबंधन संगठन को परिवर्तन के बारे में कैसे सूचित करते हैं? ओएसएस के तुरंत बाद यह किसे और कितनी देर तक करना चाहिए?

प्रबंध संगठन का परिवर्तन

अक्सर प्रबंध संगठनों को अपनी शक्तियों की समाप्ति के बारे में तब पता चलता है जब उन्हें सम्मन प्राप्त होता है। लेकिन अगर उन्हें समय पर चेतावनी नहीं दी गई तो वे एमकेडी के प्रबंधन से संबंधित तकनीकी दस्तावेज और अन्य दस्तावेज नए एमए को समय पर कैसे सौंप सकते थे?

इस बीच, रूसी संघ के निर्माण मंत्रालय ने याद दिलाया कि, रूसी संघ के हाउसिंग कोड के अनुसार, निर्णय की एक प्रति प्रबंध संगठन का परिवर्तनवर्तमान एमए को भेजा जाना चाहिए।

एमकेडी का शासी निकाय एमकेडी में परिसर के मालिकों की एक आम बैठक है (एलसी आरएफ का अनुच्छेद 44)। और उसकी शक्तियों में - चुनना और बदलना एमकेडी नियंत्रण विधि. कला के भाग 3 के अनुसार एमकेडी के प्रबंधन की विधि। रूसी संघ के हाउसिंग कोड का 161, ओएसएस द्वारा चुना गया है और इसे ओएसएस के निर्णय के आधार पर किसी भी समय बदला जा सकता है।

चयनित प्रबंध संगठन प्रबंधन समझौते द्वारा स्थापित तिथि से एमकेडी का प्रबंधन शुरू करता है। यदि ऐसी कोई तारीख अनुबंध में निर्दिष्ट नहीं है - प्रबंधन अनुबंध पर हस्ताक्षर करने की तारीख से तीस दिनों के बाद नहीं। ये नियम कला के भाग 4 द्वारा स्थापित किए गए हैं। 198 और कला का भाग 7। 162 जेएचके आरएफ।

प्रबंध संगठन की अधिसूचना

ओएसएस आरंभकर्ता का दायित्व कला के भाग 1 में निर्दिष्ट है। 46 एलसीडी आरएफ, - निर्णयों की प्रतियां स्थानांतरित करें और ओएसएस प्रोटोकॉलप्रबंध संगठन, HOA, ZhK और ZhSK के बोर्ड को। और यह एमकेडी में ओएसएस के दस दिन बाद नहीं किया जाना चाहिए।

पूरी सूची एमकेडी के लिए तकनीकी दस्तावेज, जिसे पिछले प्रबंध संगठन को नए में स्थानांतरित करना होगा, 08.13.2006 एन 491 के रूसी संघ की सरकार के डिक्री में प्रस्तुत किया गया है।

इन दस्तावेज़ों में आपको एमकेडी में ओआई की संरचना और स्थिति पर डेटा मिलेगा:

• घर का तकनीकी पासपोर्ट;
• मीटरिंग उपकरणों के लिए दस्तावेज़;
• कार्य के परिणामों, अनुमानों, कार्य सूची की स्वीकृति पर दस्तावेज़;
• निरीक्षण रिपोर्ट, स्थिति जांच;
• निरीक्षण के कार्य और हीटिंग सीज़न के लिए तत्परता के जारी किए गए पासपोर्ट;
• एमकेडी के लिए निर्देश पुस्तिका;
• भूमि भूखंड की भूकर योजना;
• Rosreestr से अर्क;
• भूमि भूखंड की नगर-नियोजन योजना;
• सुख सुविधा या अन्य बाधा के संचालन पर दस्तावेज़;
• परियोजना प्रलेखन;
• मालिकों, किरायेदारों और किरायेदारों की सूची;
• एमकेडी की सामान्य संपत्ति के उपयोग पर समझौते;
• मालिकों की सामान्य बैठकों के निर्णय और कार्यवृत्त।